Le stock de logements neufs en commercialisation est au plus bas dans la deuxième ville de France ; de quoi pénaliser pour les prochains mois le marché du neuf à Marseille. Découvrez ici comment se porte le marché de l’immobilier neuf dans la cité phocéenne.
Depuis Notre-Dame de la Garde, c’est un panorama à 360 degrés qui s’offre aux yeux : Méditerranée et iles du Frioul d’un côté, les 111 quartiers de Marseille et les contreforts du massif de l’Etoile de l’autre. Reste que depuis quelques mois, les grues y sont de moins en moins visibles.
Pourtant, dans la skyline marseillaise, les nouveaux immeubles ont été nombreux ces dernières années comme la tour CMA CGM, plus grand immeuble de grande hauteur à usage de bureau de la ville de Marseille, signée par l’architecte irako-britannique Zaha Hadid.
On trouve aussi la Tour La Marseillaise de l’architecte français, Jean Nouvel, prix Priztker d’architecture en 2008, seconde tour tertiaire la plus haute de la cité phocéenne. Même le stade Vélodrome s’est refait une beauté. La Cité Radieuse du célèbre Le Corbusier fait toujours rêver.
Boost démographique raisonnable
D’ailleurs, la ville attire toujours de nouvelles populations, dans un moindre rythme que d’autres grandes métropoles, mais s’en est fini du « Marseille Bashing ». Pour preuve, 6 000 nouveaux habitants se sont installés à Marseille en deux ans, + 1,5 % entre 2013 et 2015.
La ville compte maintenant plus de 868 000 habitants, dont 55 000 étudiants. Il faut donc bien répondre à la demande de logements de ces populations.
Le problème est que le logement ancien peine à se rénover, les problèmes d’habitat indigne sont légion, comme le rappelle la terrible tragédie de la rue d’Aubagne.
Pas de reprise de la construction
En parallèle, la construction neuve peine à redémarrer, après la tenue des élections municipales retardées, le changement d’équipe municipale, et les conséquences de la crise sanitaire.
C’est ainsi que l’immobilier nouveau à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône ne parvient pas à rattraper son retard. Une pénurie d’offre nouvelle qui pénalise la ville mais aussi toute la métropole.
En deux ans, le nombre de mises en vente de logements neufs a été divisé par deux rien que dans Marseille. Au niveau de la métropole Aix-Marseille et ses presque 100 communes, la baisse des nouvelles commercialisations est moindre : – 27 % au cours du premier semestre 2021, rapporte la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
Où acheter à Marseille ?
Côté demande, cela se maintient, malgré la crise liée au Covid et ses effets. Du coup, le délai théorique de vente de la production de logements neufs sur l’ensemble des Bouches-du-Rhône est descendu à seulement 8 mois de stock commercial, soit un peu plus de 3 100 lots disponibles dans le département, moitié moins dans Marseille et ses 240 km².
Pour trouver un programme neuf à Marseille, on peut se tourner vers Euroméditerranée, l’opération d’intérêt national, lancée dans le milieu des années 90, pour reconstruire la ville sur d’anciennes friches portuaires et maritimes.
Avec un périmètre de presque 500 hectares, entre le port de commerce, le Vieux-Port et la gare TGV, c’est la plus importante opération de réaménagement urbain du sud de l’Europe. Euromed 1, puis son élargissement Euromed 2 depuis 2007, a pour mission de loger de nouvelles populations mais aussi d’imaginer la ville durable de Méditerranée de demain.
C’est ainsi que ce sont 18 000 logements neufs qui doivent voir le jour au total dans le secteur d’Euromed. Euroméditerranée est aussi une des écocités de France où les projets urbains innovants se multiplient. Des projets réplicables ailleurs dans la ville mais aussi à l’échelle de tout le pourtour méditerranéen.
C’est ici par exemple qu’une boucle de thalassothermie a été créée, système qui permet d’utiliser l’eau de mer pour chauffer ou refroidir les bâtiments.
Les opérations urbaines et autres Zones d’Aménagement Concerté sont finalement peu nombreuses dans la cité phocéenne. On peut tout de même citer la ZAC du Vallon Régny dans le 9e arrondissement où un millier de logements neufs sont programmés.
Dans la ZAC des Hauts de Sainte-Marthe, dans le 14e arrondissement, si, au départ, 3 000 appartements neufs étaient programmés, des projets agricoles pourraient limiter en fait le nombre de lots réellement réalisés à terme.
Bonne nouvelle pour les acheteurs
A noter que, malgré le manque de programmes immobiliers à Marseille, pour soutenir l’accession à la propriété, Marseille propose un dispositif spécial baptisé Chèque Premier Logement.
Si vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale pour la première fois, sous conditions de ressources, vous pouvez obtenir entre 2 000 à 4 000 € d’apport personnel, ainsi qu’un prêt à taux zéro de 10 000 à 20 000 €. De quoi boucler le financement de votre projet immobilier à Marseille.